居抜き物件選びで失敗しないチェックポイント【後編】|店舗設計リンゴボーイデザイン

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居抜き物件選びで失敗しないチェックポイント【後編】

2016.3.25ie

居抜き物件選びの後編です。

  → 居抜き物件選びで失敗しないチェックポイント【 前編】

まずは、『居抜き物件』って何がイイのか?
圧倒的な理由は、安く開業できること!
それにつきます!

最安方法として、看板だけを換えるやり方。
退去する店と入居する店が、同業であれば可能ですよね。
実際に、これに近いやり方で成功している店もあります!

あとは、一部を改装するとか、設備だけを使うとか。
いずれにしても、まるっと新装よりは、コストは抑えられると思います。

では『居抜き物件』のイカンとこ、注意するべき事。(←これ重要ね!)

①同業だからといって、内装そのままとか、ちょっとしか改装しないって場合。
前回も書きましたが、あるお店が退去するってことは、
調子が悪くて(売上げが悪くて)退去するパターンが、圧倒的に多いわけです。

例えば飲食店の場合で考えてみます。
料理がまずくて人気がなかった。サービス・接客が悪かった。
そもそもお店のコンセプトが悪かった。
こういった場合は、あんまりいじらなくても、そんなに問題がないと思います。
それでも、完璧に『オーナーが変わったんだ!』と認識してもらえるくらいの変化をつける必要があります。

料理も美味しいし、感じも良かったし、でも潰れたって場合。
それは物件に、何か問題がある場合が多いですね!
立地が悪い、駐車場が無い、駐車場が入りにくい、店に入りにくい、
店内のレイアウトが悪くて居心地が悪い、レイアウトが悪くて効率が悪く
お客様を逃している。。。他(物件にいわく付きとか。。。)
いろんな理由が考えられます。
そういった場合は、原因を突き止め、圧倒的に改装・改善する必要があります。
ここをケチルと、同じ運命になります。。。

②使えるものは使い、でもガッツリ新装して、ガラッと全く別のお店にしてしまう
パターン。これが一番オススメです。

が、やっぱりフルスケルトンからの新装に比べ安く上がるとはいえ、
それなりにコストがかかってしまいます。
フルスケルトンからの工事では発生しない、解体工事が発生しますし。
工事内容によっては、スケルトンだった方が、安かったんじゃね?って現場もありますし。

これははっきり言って、居抜き物件と入居店舗との相性ってのもあります。
ここならコストをかけなくても、上手く改装ができるよって物件もあるし、
いやコレは、かかるでしょって物件もあるし。
思い描いているお店にするには、ガラッと変えなイカン!って物件もあります。
入居するお店をどうしたいか、どんなお店にしたいかで、
変わってくることでもあるので、やっぱりデザイナーさんや建築業者さんに
見てもらって相談するのが、一番イイと思います。

③居抜きのリスクとしては、エアコンや照明、厨房機器、内装等、
中古での購入と同じわけですから、保障がありません。
運が悪けりゃ、開業後1週間でエアコンが壊れるかもしれないわけです。
(ま、大げさな例ですが。。。)

退去するオーナーさんは、だいたい、調子がイイよ!って言うもんです。
エアコン・厨房機器等の設備機器は使用年数、現在の調子等、
自らの目で確認をした上で、権利譲渡金を決定しましょう。
あまりに古い設備の場合は、やっぱり安く交渉する必要があります。

で、改装時に、エアコンであればオーバーホールやクリーニング、
照明であれば球替え、厨房・内装もプロにクリーニングしてもらうなど、
ちゃんとメンテしておくと、少し安心できますよね。

④あとは、不要な物はあらかじめ撤去してもらえるように交渉しましょう。
例えば、必要のない厨房機器や家具、食器など。
廃棄・撤去するのにもお金がかかりますから。。。
ただ、この壁いらない、この部分まで壊してとか、あんまり自分達に都合のイイ事
ばかり言っちゃうと、交渉は上手くいきません。『んじゃ、全部撤去するわ!』
ってなりかねませんので。
誠意を持って、相手の都合も考えつつ、ここまでは必要です、これはいらないです
ってのを交渉しましょう。

ほかにも挙げればきりが無いですが、大まかには、こんなとこに注意すればいいでしょう。

チェーン展開しているオーナーさん達は、慣れていることもあって
居抜き物件を上手に利用して改装、出店しています。
だから『居抜き物件』ってお得だ!ってイメージがあるんです。

でも、それはリスクも承知の上で、上手に付き合う事ができる技術・経験が
あるからこそなんです。

そういうのあんまり分かんないなぁっていう、例えば初めてお店を開業する方は、
やっぱり経験を積んで、テクニックを持っている
デザイナーさんや建築業者さんに相談するのが、一番だと思いますね。
(ま、リンゴボーイデザインに頼んでいただければ問題ないってことです!(笑))

お店を成功・繁盛させるには、やっぱり出店費用は抑えるべきだと思います。
無駄にお金をかけてはいけないと思います!
そういう意味でも、『居抜き物件』ってのを上手く利用しない手は無いですよね。

まずは自分の思い描く・繁盛するお店と相性のイイ、
居抜き物件をじっくり探してみるところから始めましょう!
(不動産屋さんもご紹介しますよ!)

 

  → 居抜き物件選びで失敗しないチェックポイント【 前編】

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